Le prêt à taux zéro (PTZ). Que vous souhaitiez devenir propriétaire pour la première fois ou changer de résidence principale, ce dispositif d’aide à l’accession à la propriété peut grandement vous faciliter la tâche. En effet, le PTZ vous permet d’emprunter une partie du montant nécessaire à l’achat de votre logement sans payer aucun intérêt ! Plutôt intéressant, non ? Mais attention, ce prêt aidé par l’État n’est pas accordé à tout le monde. Il faut remplir certaines conditions, notamment de ressources. Pas de panique, je vais tout vous expliquer point par point dans cet article pour que vous sachiez exactement si vous pouvez en bénéficier et comment faire votre demande auprès des banques. Prêts à devenir propriétaire à moindre frais ? C’est parti !
Qu’est-ce que le prêt à taux zéro exactement ?
Commençons par la base : le prêt à taux zéro, c’est quoi au juste ? Il s’agit d’un prêt immobilier dont les intérêts sont pris en charge par l’État, ce qui permet aux emprunteurs de ne payer aucun intérêt sur la partie du prêt concernée par le PTZ. Cela représente une économie substantielle par rapport à un crédit classique ! Ce prêt aidé a été mis en place par les pouvoirs publics pour aider les ménages, notamment les plus modestes, à accéder à la propriété de leur résidence principale. Petit rappel au passage : votre résidence principale, c’est le logement que vous occupez au moins 8 mois par an, sauf exceptions (obligations professionnelles, raisons de santé, cas de force majeure).
Le PTZ est un prêt complémentaire, c’est-à-dire qu’il ne peut pas financer l’intégralité de votre projet immobilier. Il doit obligatoirement être associé à un ou plusieurs autres prêts (prêt conventionné, prêt d’accession sociale, prêt bancaire classique, prêt Action Logement si vous y avez droit…), d’une durée au moins égale à 2 ans. Le montant du PTZ est même plafonné au montant du ou des autres prêts que vous sollicitez en parallèle.
Retenez bien qu’il ne peut être accordé qu’un seul PTZ par opération. Vous ne pourrez donc pas cumuler plusieurs PTZ pour un même achat immobilier. De plus, si vous contractez un PTZ à plusieurs (en couple par exemple), vous ne pourrez plus, ni l’un ni l’autre, en obtenir un nouveau pendant un certain temps.
Autre caractéristique importante du PTZ : sa durée. Selon vos revenus et la composition de votre foyer fiscal, elle sera de 20, 22 ou 25 ans. Et bonne nouvelle, cette durée comprend une période de différé durant laquelle vous ne remboursez pas la partie PTZ de votre emprunt immobilier ! Cette période de différé peut aller de 5 à 15 ans, toujours en fonction de votre niveau de ressources. Une sacrée bouffée d’air pour votre budget !
Enfin, sachez que vous n’aurez aucuns frais de dossier ni frais d’expertise à régler pour bénéficier du PTZ. C’est l’État qui prend tout en charge. Le PTZ est véritablement un coup de pouce financier plus qu’appréciable pour devenir propriétaire !
Quelles sont les conditions pour obtenir le PTZ ?
Mais alors, quelles sont les fameuses conditions à remplir pour pouvoir prétendre au PTZ ? Eh bien cela dépend de plusieurs critères : votre situation personnelle en tant qu’emprunteur, les caractéristiques du logement que vous souhaitez acheter ou faire construire, sa localisation géographique et bien sûr le montant de vos revenus.
Condition n°1 : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans
La philosophie même du PTZ est d’aider les ménages à accéder à la propriété. Il est donc logiquement réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui achètent un logement pour en faire leur résidence principale pour la première fois. Plus précisément, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années précédant la demande de PTZ. Si vous êtes actuellement locataire et que vous n’avez jamais été propriétaire auparavant, pas de souci, vous remplissez cette première condition. Mais si vous avez été propriétaire occupant il y a moins de 2 ans, même dans un autre logement, le PTZ ne sera hélas pas pour vous…
Il existe tout de même certaines exceptions à cette règle des 2 ans :
- Si votre précédente résidence principale a été détruite ou rendue inhabitable par un sinistre (catastrophe naturelle, incendie…), vous êtes éligible au PTZ même si vous étiez propriétaire occupant il y a moins de 2 ans.
- Idem si vous êtes titulaire d’une carte d’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie.
- De même si vous êtes bénéficiaire d’une allocation adulte handicapé (AAH) ou d’une allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH).
Notez que si vous êtes déjà propriétaire non occupant (par exemple d’un logement que vous mettez en location), cela ne vous empêche pas de bénéficier du PTZ pour acheter votre résidence principale. Seul le critère de la résidence principale entre en ligne de compte.
Condition n°2 : le logement acheté doit être votre résidence principale
Vous l’aurez compris, le PTZ ne finance pas l’achat d’une résidence secondaire ni d’un logement destiné à la location. Le logement que vous achetez ou faites construire grâce au PTZ devra obligatoirement devenir votre résidence principale, et cela au plus tard 1 an après la déclaration d’achèvement des travaux pour un logement neuf ou ancien avec travaux, ou au plus tard 1 an après l’achat si le logement ancien est déjà habitable.
Rappelons la définition de la résidence principale selon l’administration fiscale : il s’agit d’un logement que vous occupez au moins 8 mois par an, sauf pour des raisons professionnelles, de santé ou en cas de force majeure. Dans ces situations particulières, votre logement restera considéré comme votre résidence principale même si vous y passez moins de 8 mois dans l’année, à condition que vous ne disposiez pas d’une autre résidence principale. Ce sera au banquier qui étudiera votre demande de PTZ d’apprécier si vous remplissez bien le critère de la résidence principale.
Condition n°3 : les caractéristiques techniques du logement et sa localisation géographique
Le PTZ n’est pas utilisable pour financer l’achat de n’importe quel bien immobilier. Le logement concerné, qu’il soit neuf ou ancien, doit satisfaire certaines conditions techniques et se situer dans des zones géographiques bien précises. Tout dépend en fait de la nature du logement :
Pour un logement neuf (en construction ou déjà achevé depuis moins de 5 ans), vous pourrez bénéficier d’un PTZ uniquement s’il se situe :
- Dans un bâtiment d’habitation collectif (un immeuble comprenant au moins 2 logements superposés)
- Et dans une commune classée en zone A bis, A ou B1.
Le PTZ ne finance pas les maisons individuelles neuves ni les logements neufs en zone B2 ou C.
Pour savoir si la commune où se situe le logement que vous convoitez est classée en zone A bis, A, B1, B2 ou C, vous pouvez consulter ce simulateur officiel.
Pour un logement ancien (achevé depuis plus de 5 ans), le PTZ n’est mobilisable qu’à deux conditions :
- Le logement doit se situer dans une commune classée en zone B2 ou C. Les zones A bis, A et B1 sont donc exclues pour l’ancien, à l’inverse du neuf.
- Le logement doit nécessiter d’importants travaux de rénovation énergétique, dont le montant représente au minimum 25% du coût total de votre opération.
Pour un logement ancien, le PTZ a en effet pour objectif d’encourager la remise en état de biens dégradés, énergivores, pour leur redonner une seconde vie. C’est pourquoi il finance aussi les travaux, en plus de l’achat du logement lui-même. Les travaux éligibles au PTZ dans l’ancien sont :
- Soit ceux qui permettent d’atteindre une performance énergétique globale minimale du logement (travaux dits de « performance énergétique globale »).
- Soit ceux qui permettent de moderniser, d’adapter le logement à des situations de vieillissement ou de handicap, ou encore de réhabiliter un assainissement non collectif. On parle alors de « travaux d’amélioration ».
Le PTZ peut aussi financer l’achat d’un logement, neuf ou ancien, faisant l’objet d’un contrat de location-accession. Cela signifie que vous êtes d’abord locataire du bien pendant une période minimale avant d’en devenir pleinement propriétaire. Dans ce cas de figure, le logement neuf de moins de 5 ans doit avoir été habité pendant moins de 5 ans.
À noter : des dérogations existent dans le cadre de l’achat d’un logement ancien appartenant à un organisme HLM ou assimilé. Le PTZ est alors accordé même en dehors des zones B2 et C et l’obligation de travaux ne s’applique pas. C’est une mesure visant à favoriser l’acquisition des logements sociaux par leurs occupants.
Condition n°4 : respecter un plafond de ressources
Dernière condition mais non des moindres : celle des ressources ! En effet, le PTZ est soumis à des plafonds de revenus qui dépendent à la fois de la localisation du logement acheté et de la taille de votre foyer fiscal. Plus la commune est tendue en termes de marché immobilier, plus les plafonds sont élevés. Et bien sûr, plus votre foyer compte de personnes à charge, plus le plafond augmente.
Comment ça marche concrètement ? Le revenu fiscal pris en compte est le plus élevé des deux montants suivants :
- La somme des revenus fiscaux de l’année N-2 de toutes les personnes destinées à occuper le logement
- Ou le coût total de l’opération que vous projetez, divisé par 9
Cela signifie que pour un PTZ demandé en 2024, on regardera vos revenus de 2022. Si le total de vos revenus 2022 est supérieur au coût de votre projet divisé par 9, c’est bien ce montant qu’il faudra comparer aux plafonds PTZ.
