Vous avez un projet immobilier en tête et vous vous demandez combien va vous coûter votre crédit immobilier ? C’est LA question essentielle à se poser avant de se lancer. En effet, acheter un bien immobilier est souvent le projet d’une vie et un engagement financier sur de nombreuses années. Il est donc primordial d’y voir clair sur le coût réel de votre emprunt.
Quand on parle de coût d’un crédit immobilier, plusieurs paramètres entrent en ligne de compte au-delà du simple taux d’intérêt. Il y a bien sûr le capital emprunté et la durée de remboursement qui vont déterminer vos mensualités. Mais il faut aussi prendre en compte tout un tas de frais annexes : les frais de dossier, l’assurance emprunteur, les frais de garantie, les éventuels frais de courtage… Autant de lignes qui vont s’additionner et faire grimper la note finale.
Pour y voir plus clair, j’ai épluché de nombreux articles et fait des simulations sur les sites de courtiers en ligne. Mon objectif : vous donner une vision la plus exhaustive et transparente possible, pour que vous puissiez sereinement réaliser votre projet dans les meilleures conditions. Suivez le guide !
Les principaux paramètres qui influent sur le coût
Avant de rentrer dans le détail des différents frais liés à un crédit immobilier, voyons les paramètres clés qui vont conditionner son coût global :
- Le montant emprunté : c’est la base ! Plus la somme est importante, plus votre crédit vous coûtera cher sur la durée. Pour donner un ordre de grandeur, emprunter 100 000€ sur 10 ans avec un taux à 1% vous coûtera au total environ 5300€ d’intérêts. Si vous empruntez 200 000€, ce montant double évidemment pour atteindre 10600€.
- La durée du prêt : elle est généralement comprise entre 10 et 25 ans. Plus vous étalez dans le temps, plus le coût total sera élevé même si vos mensualités seront plus légères. Par exemple, un crédit de 200 000€ sur 20 ans au taux de 1% engendrera environ 21 500€ d’intérêts contre 10600€ sur 10 ans. L’allongement de la durée fait exploser le coût du crédit !
- Le taux d’intérêt bien sûr, qui dépend lui-même de la conjoncture économique et de votre profil emprunteur (revenus, apport, endettement…). Plus il est bas, moins votre crédit vous coûtera cher. Pour un emprunt de 200 000€ sur 20 ans, un taux à 1% engendre 21500€ d’intérêts contre 46 000€ environ pour un taux à 2%. 1 point de taux d’écart et le coût est plus que doublé !
Une fois ces paramètres de base en tête, il faut ajouter à cela tous les frais annexes. Passons les en revue.
Les différents frais à intégrer en plus des intérêts
Les frais de dossier
Ce sont les frais facturés par la banque pour l’étude et la mise en place de votre dossier de prêt. Ils sont généralement exprimés sous forme de pourcentage du capital emprunté, avec un montant minimal. Par exemple 1% du montant emprunté avec un minimum de 500€. Pour un prêt de 200 000€, cela représente donc 2000€ ! Certaines banques proposent des frais de dossier réduits, voire nuls. Un point à négocier.
L’assurance emprunteur
C’est souvent le poste de dépense le plus lourd après les intérêts. Cette assurance, obligatoire, permet de couvrir le remboursement du prêt en cas de décès, invalidité ou perte d’emploi. Son tarif est un pourcentage du capital emprunté, qui dépend de votre âge et de votre état de santé. Il faut compter en moyenne 0,3% du capital par an, mais cela peut monter jusqu’à 0,8% pour un emprunteur senior ou présentant des risques aggravés de santé. Pour un emprunt de 200 000€ sur 20 ans, le coût de l’assurance peut ainsi varier de 12 000€ à 32 000€ sur la durée totale ! Depuis la loi Lagarde, il est possible de choisir une assurance externe à la banque. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence.
Les frais de garantie
Pour se prémunir contre le risque d’impayé, la banque vous demandera une garantie. Il existe deux grands types de garanties sur les crédits immobiliers :
- L’hypothèque : la banque prend une hypothèque sur le bien immobilier. En cas de défaut de paiement, elle pourra saisir et vendre le bien. Les frais d’hypothèque représentent environ 2% du montant emprunté.
- La caution : une société de cautionnement (comme Crédit Logement) se porte garante de vous auprès de la banque. En cas d’impayé, c’est elle qui remboursera la banque à votre place avant de se retourner contre vous. La caution est facturée sous forme de commission, environ 1,5% du capital.
Les frais de courtage
Si vous passez par un courtier en crédit immobilier, ses services seront facturés, soit sous forme d’honoraires, soit via une commission versée par la banque qui vous accordera le prêt. Là encore, c’est un pourcentage du montant emprunté, en moyenne 1%. Soit 2000€ pour un prêt de 200 000€. Mais un bon courtier peut vous faire économiser davantage, en dénichant le crédit le plus avantageux pour vous ou en négociant une baisse de taux.
Quel salaire pour emprunter ?
En amont de votre projet, il faut aussi vous poser la question de votre capacité d’emprunt. Les banques calculent votre « reste à vivre », c’est-à-dire la différence entre vos revenus et vos charges incluant la future mensualité du prêt. En règle générale, elles ne veulent pas que l’endettement dépasse 35% de vos revenus.
Pour emprunter 200 000€ sur 20 ans au taux de 1%, il faut donc gagner au moins 3000€ nets par mois pour un célibataire sans autres crédits en cours. Pour un couple avec deux enfants, le minimum sera plutôt autour de 5000€ nets mensuels. Mais plus vos revenus seront élevés, plus vous pourrez emprunter sur une longue durée et/ou à un taux plus élevé.
À titre d’exemple, voici quelques simulations basées sur un crédit de 200 000€ sur 20 ans, assurance incluse :
- Pour un salaire net de 3000€ par mois, le taux maximum sera de 1,1%, soit des mensualités de 930€ et un coût total du crédit d’environ 23 000€.
- Pour un salaire de 5000€ nets mensuels, on peut monter jusqu’à un taux de 1,8%, soit des mensualités de 1010€ et un coût total de 42 000€.
- Avec 8000€ nets par mois, un taux jusqu’à 2,5% est envisageable, soit des mensualités de 1100€ environ et un coût total autour des 63 000€.
En résumé, le coût d’un crédit immobilier dépend d’une multitude de facteurs : le capital emprunté, la durée de remboursement, les taux d’intérêt du moment mais aussi votre profil emprunteur, votre âge, les diverses assurances et garanties obligatoires, les frais de dossier et de courtage…
Mon conseil : établissez au préalable votre plan de financement pour fixer vos limites de durée et de mensualités en fonction de votre budget. Puis faites jouer la concurrence entre banques et courtiers. N’hésitez pas à négocier chaque ligne de frais, des petites économies qui mises bout à bout vous feront faire de vraies économies ! Enfin, lisez attentivement votre offre de prêt. Tous les coûts doivent y être mentionnés.
J’espère que cet article vous aura apporté de la clarté sur cet enjeu crucial. Un crédit immobilier engage votre budget sur des années, il est essentiel de savoir où l’on met les pieds. Avec une bonne préparation en amont, vous pourrez emprunter en toute sérénité et réaliser votre projet dans les meilleures conditions !
Vous avez des questions sur le coût de votre projet immobilier ? N’hésitez pas à me solliciter en commentaires, je serai ravi d’y répondre !
