Annuler un bail après signature : droits des locataires

L’annulation d’un bail après signature peut être une pratique complexe, car ce dernier est signé définitivement. De plus, la loi ne prévoit pas de texte dans cette situation. Cependant, l’annulation du contrat de bail peut survenir, mais seulement dans certaines circonstances et selon les motifs avancés par le locataire.

Comment annuler un bail de location après signature ?

Annuler un contrat de bail après signature est une situation délicate, notamment parce que la loi ne prévoit rien à propos. Toutefois, le locataire peut mettre en avant certains motifs de rupture du contrat.

Motifs d’annulation de bail de location

Il peut arriver que le locataire décide de ne pas donner suite à sa location d’appartements meublés après la signature du bail. Dans ce cadre, il devra invoquer des motifs suffisamment solides comme :

• Une attribution de logement social ;
• Une maladie grave ;
• Une rupture avec conjoint ;
• Une mutation annulée par l’employeur.

Ces différents motifs peuvent conduire le bailleur à ramener le délai de préavis à un mois.

Marche à suivre pour annuler un bail après signature

Dans le cadre de l’annulation d’un bail après signature, le locataire averti son bailleur de sa décision de résilier le contrat, sans être contraint de se justifier. Cependant, dans le cas où il souhaite que le délai de préavis soit ramené à un mois, il doit pouvoir apporter des justificatifs. Le locataire informe son propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception ou au travers d’un acte extrajudiciaire. D’autre part, il peut aussi le tenir au courant avec une lettre remise en main propre contre signature.

Lorsque le motif de résiliation n’est pas donné, le locataire se trouve obligé de respecter le délai de préavis imposé, 3 mois pour un logement vide et 1 mois pour un logement meublé. Dans le courrier à transmettre au bailleur, le locataire doit indiquer la date exacte de prise d’effet du congé, en cas de raisons avancées et de préavis réduit. Toutefois, il est bon de savoir que selon la commune où se trouve l’habitation, le préavis peut être réduit à 1 mois.

Annuler le bail après signature suite à la faute du propriétaire

Dans certains cas, il peut arriver que le locataire souhaite annuler le bail suite à la faute du bailleur. En effet, cela peut être dû à la découverte de vices cachés compliquant l’occupation du logement ou à une clause illégale mentionnée dans le contrat. Le bail peut aussi être annulé lorsque le signataire n’était pas habilité à signer le contrat.

Procédure à suivre pour annuler le bail après signature

Le bail est un document signé de façon définitive, cependant dans les cas comme ceux évoqués ci-dessous, le locataire peut demander l’annulation en faisant recours à la voie judiciaire.

Annulation en raison de l’incapacité du signataire

Parfois, il peut arriver que la personne qui signe le bail ne soit en réalité pas apte à le faire. Par exemple, une personne encore mineure ne peut pas se permettre d’apposer sa signature sur un bail de location. Ainsi, si un mineur signe le contrat de bail, ce dernier peut faire l’objet d’une résiliation en raison de l’incompétence du signataire. De même, si le contrat est signé par un majeur sous tutelle, sans approbation du juge des tutelles, la résiliation est envisageable.

Annulation en raison de vices cachés

Vous pouvez mettre fin à un contrat de location à la découverte de vices cachés. Cependant, dans ce cas, il faut que trois conditions cumulatives soient remplies pour justifier la résiliation anticipée :

• Le risque doit être dissimulé (non identifiable) au moment où le bail est conclu entre les parties ;
• La gravité du vice doit rendre le logement inadapté à l’usage prévu ;
• Le vice doit avoir existé au moment de la signature du contrat.

Par exemple, des canalisations défectueuses, la présence significative d’insectes parasites ou une cheminé inutilisable peuvent constituer des raisons solides pouvant amener le tribunal à reconnaître l’existence de vices cachés. Ainsi, cela peut conduire à une autorisation de résiliation anticipée.

Annulation en raison de la présence d’une clause interdite

Le contrat de bail peut être annulé, dans le cas où une clause interdite est insérée dans le contrat par le propriétaire. En effet, les causes illégales dans un bail d’habitation à louer sont énumérées dans l’art. 4 de la loi n° 89-462 du 06/07/1989. Si le locataire signe le contrat renfermant de telles clauses, le bail est donc sujet à une résiliation par décision judiciaire. Cette loi évoque 20 clauses interdites à ne pas insérer dans le contrat de bail. En voici quelques-unes :

• Exiger au locataire de souscrire à une assurance imposée par le propriétaire ;
• Demander des avances au locataire au titre de réparations locatives suite à une estimation faite par le propriétaire lui-même ;
• Obliger le locataire à signer un contrat de location d’équipements en plus de payer le loyer.

Implication judiciaire et financière

Quoi qu’il en soit, dès que le juge prononce l’annulation du contrat, cela signifie que celui-ci n’a jamais existé juridiquement. La nullité rétroagit et implique que les deux parties reviennent à la situation de départ, avant signature du contrat de bail. Par conséquent, le propriétaire doit reverser les loyers reçus et le locataire quant à lui doit libérer le logement. Selon le cas, le juge peut accorder des dommages et intérêts au locataire.

Toutefois, le locataire, qu’il occupe ou non le logement, est tenu de payer le loyer, ainsi que les charges durant la période du préavis, et ce, surtout s’il est à l’origine de la résiliation. Une entente peut avoir lieu avec le bailleur dans le cas où celui-ci trouve un nouveau locataire prêt à prendre le logement ou lorsque d’importants travaux de rénovation sont entrepris. Enfin, la taxe d’habitation reste toujours à la charge de l’occupant au premier janvier de l’année en cours. Dans le cas où un dépôt de garantie avait été payé, celui-ci doit être restitué au locataire juste après l’état des lieux de sortie.

Droits des locataires

Lorsque le propriétaire décide d’annuler le bail de location après signature, il doit respecter certaines règles et procédures. Celles-ci assureront un respect des droits du locataire. D’abord, une telle décision de la part du bailleur doit être bien fondée, avec des raisons valables, qui doivent être en lien avec des motifs légitimes. On note comme motif, la vente du bien, le non-paiement de loyer ou la nécessité du propriétaire d’occuper le logement. 

Lors d’une annulation du bail après signature, le locataire doit être mis au courant, de façon claire et formelle, des raisons justifiant cette action. Il est aussi important que les délais légaux soient respectés pour ainsi permettre au locataire de prendre ses précautions et aussi rechercher un autre logement. Dans tous les cas, il faudra respecter un préavis de 3 mois pour les logements meublés et de 6 mois pour les vides.