Connaitre précisément la surface de son logement est primordial, que ce soit dans le cadre d’une transaction immobilière, d’une déclaration fiscale ou tout simplement pour optimiser l’aménagement intérieur. Mais entre surface habitable, surface utile, surface Carrez ou encore surface au sol, les méthodes de calcul peuvent prêter à confusion. Voici un guide complet pour vous aider à déterminer les m2 de votre habitat.
1. Les différents types de surface
La surface habitable
La surface habitable correspond à la superficie de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Seules sont prises en compte les pièces d’une hauteur sous plafond supérieure à 1m80.
La surface habitable est utilisée notamment pour :
- La fixation des loyers des locations vides ou meublées
- La taxe d’habitation
- La taxe foncière sur les propriétés bâties
- Les diagnostics techniques (surface mentionnée dans le DPE)
La surface utile (ou surface au sol)
La surface utile, aussi appelée surface au sol, correspond à l’ensemble des planchers d’un logement entre les murs extérieurs, y compris les combles et sous-sols aménagés, ainsi que les annexes (garage, cellier, buanderie, remise…). Contrairement à la surface habitable, tous les m2 sont comptabilisés, quelque soit la hauteur sous plafond.
Cette notion est notamment utilisée pour établir la superficie d’un terrain à bâtir ou pour calculer la quantité de matériaux nécessaires à des travaux de rénovation ou d’agencement intérieur.
La surface Carrez
Introduite par la loi Carrez en 1996, cette surface ne concerne que les parties privatives des appartements en copropriété (hors surfaces de murs, gaines techniques, embrasures…). Elle ne prend pas non plus en compte la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, balcons, loggias, vérandas ou encore les parkings.
La surface Carrez doit obligatoirement être mentionnée dans tout acte de vente d’un lot de copropriété. En cas d’erreur de plus de 5%, l’acquéreur peut demander une réduction du prix de vente.
La SHOB et la SHON
La Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) représente la totalité des surfaces de plancher d’une construction, tous niveaux confondus, murs et cloisons compris.
La Surface Hors Œuvre Nette (SHON) est égale à la SHOB après déduction des surfaces de plancher des combles et sous-sols non aménageables, des toitures-terrasses, balcons et loggias ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ou en étages intermédiaires.
SHOB et SHON servent principalement de base au calcul de la taxe d’aménagement (ancienne taxe locale d’équipement) lors d’un dépôt de permis de construire.
2. Méthodes de calcul de la surface d’une pièce
Pour un espace rectangulaire ou carré
Le calcul de la surface d’une pièce de forme rectangulaire ou carrée est très simple. Il suffit de multiplier entre elles la longueur et la largeur, exprimées en mètres :
Surface (m2) = Longueur (m) x Largeur (m)
Exemple : une chambre de 3,5m de long sur 4m de large
Surface = 3,5 x 4 = 14 m2
Pour un espace triangulaire
Dans le cas d’un triangle, il faut multiplier la base par la hauteur, et diviser le résultat par 2 :
Surface (m2) = (Base (m) x Hauteur (m)) / 2
Exemple : un grenier triangulaire avec une base de 5m et une hauteur de 2,5m
Surface = (5 x 2,5) / 2 = 6,25 m2
Pour une pièce de forme irrégulière
Pour calculer l’aire d’une pièce au sol ou d’un espace irrégulier, la méthode consiste à le décomposer en plusieurs figures géométriques simples (rectangles, triangles…) puis à calculer et additionner les surfaces de chaque partie.
Il est également possible de quadriller la forme irrégulière, de compter le nombre de carreaux, et de multiplier ce nombre par la surface unitaire d’un carreau.
Pour un cercle ou un demi-cercle
Voici les formules à appliquer dans le cas d’une pièce ou d’un espace circulaire :
- Cercle complet : Surface (m2) = π x Rayon2
- Demi-cercle : Surface (m2) = (π x Rayon2) / 2
Avec π = 3,14 et le rayon qui correspond à la moitié du diamètre.
Exemple : une véranda circulaire de diamètre 5m
Rayon = 5 / 2 = 2,5m
Surface = 3,14 x 2,52 = 19,625 m2
3. Cas particuliers
Comptabilisation des pièces de moins de 9 m2
Dans une annonce immobilière, les pièces de vie de moins de 9 m2 ne sont pas comptées dans le nombre de pièces principales. Cependant, leur surface est bien prise en compte dans la surface habitable totale du logement.
Cas de la véranda
Pour pouvoir intégrer une véranda dans la surface habitable, elle doit répondre aux critères suivants :
- Être close et couverte
- Avoir une hauteur sous plafond d’au moins 1m80
- Être autorisée par le règlement de copropriété
Si ces conditions ne sont pas toutes réunies, la surface de la véranda devra être déduite de la surface habitable totale.
Cas des combles et sous-sols
Les combles et sous-sols sont pris en compte dans le calcul de la surface habitable uniquement lorsqu’ils sont aménagés, c’est à dire isolés, chauffés et respectant les autres normes de confort et d’habitabilité.
Dans le cas contraire, ils n’entrent pas dans le décompte de la surface habitable mais sont tout de même comptabilisés dans la surface au sol (surface utile).
4. Outil pratique pour mesurer et calculer les surfaces
Pour vous faciliter la tâche, il existe des applications mobiles permettant de calculer automatiquement l’aire de chaque pièce :
- Magicplan : scannez les murs et cloisons grâce à la réalité augmentée, l’application se charge de calculer les surfaces
- Room Scanner Pro : fonctionne sur le même principe que Magicplan pour mesurer les espaces via l’appareil photo
- Roomle : méthode plus classique avec saisie manuelle des dimensions, idéal pour les formes géométriques simples
Ces outils digitaux présentent l’avantage d’établir rapidement un plan précis de l’habitation avec le détail des superficies pièce par pièce. De quoi estimer au plus juste la valeur de votre bien immobilier !
En résumé
- La surface habitable sert de référence pour les locations, ventes et la fiscalité
- La surface Carrez ne concerne que les appartements en copropriété
- La surface utile prend en compte la totalité du plancher entre murs porteurs
- Pour les formes géométriques, multiplier longueur et largeur ; penser à diviser par 2 pour un triangle
- Décomposer les formes complexes ou utiliser des applications pour plus de précision
Connaitre avec exactitude la superficie de son logement est donc essentiel pour de nombreuses démarches administratives et transactions immobilières. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel en cas de doute ou de pièces au sol atypiques. Un diagnostic fiable vous fera gagner un temps précieux !
Journaliste citoyen depuis plus de 20 ans, passionné de cinéma et réalisateur de courts-métrages sur mon temps libre.
